선배/고수님들 필리핀에서 땅을 구매하였습니다
법인이름으로 구매를 하였습니다
ㅁ 총금액의 70%를 준상태입니다
ㅁ 땅문서원본(cetificate)은 제가 가지고 있습니다
ㅁ BIR 세금을 내게 변호사한테 달라고 했는데 2번이나 미뤄진상태입니다
지금 내면 세율이 비싸다고 하면서 12월에는 해준다고 하기는 했습니다
ㅁ 문제?? 궁금한건
1) 땅주인이 변호사가 저희 법인이름으로 TRANSFER를 조만간 완료해준다고 하므로
잔금을 먼저 줄 수 있냐고 물어보더라구요
2) 궁금한건 아래와 같습니다
A. BIR TAX도 아직 법인이름으로 바꿔지지 않은상태인데(여전히 땅주인이름) 잔금을 주는게
맞는건지요?
B. 제가 알고 있는 상식이 이게 맞는지요?
일단 BIR TAX 및 각종세금고지서가 법인이름으로 바뀐후에 모두 지불한다
땅문서는 언젠가는 법인으로 변경될테니깐 법인으로 아직 안바뀌었어도 잔금을 줘도 문제없다
이유는 이 땅은 이미 법인으로 주인이 바뀌었다고 정부에서 인식하기 때문이다
이렇게 제가 알고 있고 이렇게 하려고 했던건데 맞는지요?
선배|고수님들 부탁드립니다.
K
(1)
선임된 변호사 너무믿지마시고 다른변호사사무실가서 똑같은 상황으로 변호사선임했다는 말하지말고 상담 받아보세요 제대로된 절차인지요..
K
(0)
@ kp-1 님에게...
저같으면 그땅안살거같습니다. 사기도전에 어떻게든 외국인이라고 좀 해볼라고하는거같은데 정말 이땅만큼 좋은땅없다싶으면 모를까 다른땅알아보시는게 좋을듯합니다.
P
(0)
1.절대 주지 마십시요.
bir tax는 공증 후 일주일안에 납부하라 되어있습니다. 이 기간이 지나면 25% 가산세가 붙습니다. 가산세가 큰 경우 다시 공증을 하는 방법이 잇습니다.
이전에 필요한 서류는 아래와 같습니다.
1. TCT 원본과 원본 대조필 (ㅊㄷㄱ샤랻ㅇ ㅅ겯 채ㅔㅛ)
2. certified ture copy of tax declaration
3, origianl tax clearance
4. E-CAR -BIR
5. 판매자의 아이디 2개 와 3개의 서명
위 서류가 잇으면 이전 가능 합니다. 4번의 경우 약 한달 정도 소요 됩니다. 일단 CGT와Withheld를 납부하시고 E-CAR 신청비도 같이 납부하시고 해당 서류를 BIR에가져가시면 접수 받아줍니다.
주인이 변호사라는 타이틀을 가지고 장난 치나 봅니다. 일단 위에 언급한 서류증 ,2,3,5번은 반드시 받으시고 DOAS도 공증해서 다시 받으시고 회사에서 처리하십시요,.
J
(0)
혹시 변호사가 원글님이 데려온 변호사가 아니라 땅주인의 변호사인가요?
그렇다면 원글님의 변호사를 따로 고용하셔서 변호사들끼리 상대 시키세요.
특
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깔끔하지 않은건 언제나 문제를 동반했다는게 중요합니다.
S
(0)
1. 잔금을 먼저 주는 것이 적절한가요?
위험 요소:
잔금을 먼저 지급하는 것은 명의 이전 절차가 완료되지 않은 상태에서 위험을 수반합니다. 현재 땅의 명의는 여전히 기존 땅주인 이름으로 되어 있고, BIR TAX 및 기타 세금 관련 작업도 완료되지 않은 상태이므로, 잔금을 지급하기 전에 필요한 절차가 완료되었는지 확인하는 것이 중요합니다.
권장 사항:
필리핀에서의 거래 관행상, 보통 BIR TAX가 처리되고 명의 이전이 완료된 후에 최종 잔금을 지급합니다. 명의 이전 및 세금 문제 해결 전에 잔금을 지급하면, 이후 문제 발생 시 법적 대응이 복잡해질 수 있습니다.
2. BIR TAX와 관련된 상식 확인
A. BIR TAX가 처리되지 않은 상태에서 잔금을 지급하는 것이 맞는가?
- 아닙니다.
BIR TAX가 처리되고 법인 이름으로 등록이 완료된 이후에 잔금을 지급하는 것이 안전합니다.
- 현재 상태에서는 땅의 소유권이 공식적으로 법인에 이전되지 않았으므로, BIR TAX 처리가 완료되지 않은 상태에서 잔금을 지급하면 거래가 불완전한 상태로 남을 수 있습니다.
B. 제가 알고 있는 상식이 맞는가요?
- 일부는 맞고, 일부는 주의가 필요합니다. 1. BIR TAX 및 세금 고지서가 법인 이름으로 변경된 후에 잔금을 지급 → 맞는 판단입니다.
2. 땅문서가 법인 이름으로 변경되면 안전하다 → 조심해야 합니다.
땅문서(Certificate of Title)가 변경되는 것 자체는 중요하지만, BIR TAX Clearance, 명의 이전 절차 완료 확인이 이루어졌는지를 반드시 확인해야 합니다.
3. 추가 고려사항
변호사의 역할과 신뢰성:
변호사가 12월에 BIR 세금 처리를 해준다고 하지만 이미 두 번 연기된 상황이라면, 변호사의 신뢰성을 재평가하거나 다른 전문가의 의견을 들어보는 것이 좋습니다.
공식 확인 서류:
Deed of Sale (매매 계약서): 잔금을 지급하기 전에 법적 효력이 있는 매매 계약서를 확인하세요.
BIR Clearance: BIR 세금이 납부되었다는 증명서가 있어야 합니다.
Transfer Certificate of Title (TCT): 명의 이전이 완료되었다는 것을 증명하는 새로운 TCT를 확인하세요.
에스크로(escrow) 계좌 활용:
잔금을 에스크로 계좌에 예치하고, 명의 이전 및 세금 처리가 완료된 후 지급하는 방법도 고려해 보세요. 이는 안전장치로 작용할 수 있습니다.
요약
잔금은 명의 이전 및 세금 처리가 완료된 후에 지급하는 것이 안전합니다.
변호사나 거래 당사자의 신뢰성을 다시 평가하고, 필요한 서류가 준비되었는지 확인하세요.
중요한 서류(매매 계약서, BIR Clearance, 새 TCT 등)를 철저히 검토하세요.
한
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사기성이 보이네요.
다른변호사를 고용하세요.
빨
(0)
보통 필리핀에서 부동산 구입시 판매자가 명의 변경을 해주지 않습니다. 님이 명의 변경해줄 변호사나 라이센스 있는 부동산 에이전시를 구하여 모든 서류를 받아서 검토후 잔금 지불하시고 명의변경은 님이 고용하신 변호사나 부동산 에이전시가 하는게 정상입니다. 명의이전비용이 좀 더 들더라도 변호사를 고용하여 명의변경을 추천드립니다
캐
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토지 문제는 매우 복잡하죠..
그 전에 먼저 클린 타이틀이 맞는지도 매우 중요할 듯 합니다.
내가 보기에도 좋은 땅은 남이 보기에도 좋거든요.
실제로 도심가에 빈땅들 많은데 그게 전부 타이틀이 클린하지 않아
그러니까 땅주인이 죽어 사돈에 팔촌까지 다 엮인 경우..
이런 것은 안 건드리는게 좋습니다.
아무튼 70% 선납하셨다니, 잘 해결되시길 바랍니다.
저라면 한국 부동산 업체나 컨설팅 업체 알아볼 것 같습니다. 기백만원을 쓰더라더요.